Se sei un genitore e stai valutando di donare la casa a tuo figlio, probabilmente ti sarai fatto molte domande. Prima di procedere, tuttavia, è importante sottolineare che la donazione di una casa al figlio è un’operazione che deve essere fatta con cura, valutando attentamente tutte le conseguenze e prendendo in considerazione sia gli aspetti legali che quelli fiscali.
Secondo il Rapporto Dati Statistici Notarili (DSN), in Italia nel 2021 le donazioni di immobili sono aumentate del 34,64% rispetto al 2020, passando dalle 174mila a 221 mila, in controtendenza rispetto al 2020 che aveva visto un calo (197 mila) rispetto al 2019, con il Nord che registra i maggiori volumi di scambio.
La donazione di un immobile ai figli può offrire vantaggi interessanti, ma è importante valutare attentamente anche i possibili svantaggi e rischi. Per questo motivo, la prima cosa da fare è rivolgersi a un notaio o a un avvocato specializzato in diritto delle successioni, che potrà fornire tutte le informazioni necessarie e guidare nella scelta dell’opzione migliore. In questo articolo proveremo a fornire un quadro generale sulla situazione e le diverse possibilità.
Cos’è la donazione di un immobile
Donare una casa al proprio figlio è un gesto di grande generosità che tuttavia non è privo di implicazioni legali. La donazione è un vero e proprio contratto (come stabilito dall’articolo 769 del codice civile), con cui una persona decide di arricchire il donatario con un diritto o di assumere un’obbligazione nei suoi confronti. Questo gesto avviene in via del tutto gratuita e senza conseguire un corrispettivo.
La donazione di un immobile può essere soggetta a determinate condizioni. Una di queste è la riserva di usufrutto, ovvero quando il donante cede la proprietà del bene, ma si riserva il diritto di abitarlo o di utilizzarlo fino alla propria morte (come stabilito dall’articolo 796 del codice civile). Questa opzione è particolarmente comune quando i genitori decidono di donare un’abitazione al figlio, ma vogliono continuare a viverci fino alla loro morte.
Quanto costa donare casa ad un figlio?
Per fare la donazione di un immobile ai propri figli è necessario firmare un contratto che rispetti le norme giuridiche e fiscali in vigore. Le regole da seguire variano a seconda del rapporto di parentela tra donatore e beneficiario, proprio come avviene in caso di successione. Per questo motivo, il fisco prevede franchigie e aliquote differenti. Nel caso in cui i figli siano i destinatari della donazione, la franchigia esente da tasse è pari a 1.000.000 di euro. Qualora l’importo donato superi tale cifra, si applica un’imposta del 4% sul valore eccedente.
La donazione di un bene immobile comporta l’applicazione di diverse imposte ed obblighi, come il dover aspettare alcuni anni prima di vendere una casa donata (vedi approfondimento), per non perdere le agevolazioni di questo tipo di contratto. Oltre all’imposta di donazione, è necessario considerare anche l’imposta di registro, che però non va versata se l’immobile è valutato meno della franchigia che viene assegnata dall’Agenzia delle Entrate.
Inoltre bisogna considerare l’imposta catastale, che equivale all’1% del valore catastale dell’immobile, i costi per i diritti di trascrizione, l’imposta ipotecaria (2% del valore catastale o una quota fissa di 200 euro se si tratta di prima casa), l’imposta di bollo forfettaria e infine la parcella del notaio, il quale dovrà redigere e validare l’atto di donazione ed effettuare le verifiche preliminari, ovvero la visura catastale e quella ipotecaria. Il notaio dovrà dichiarare la conformità dell’immobile e menzionare le autorizzazioni urbanistiche necessarie. Per questo, avrà bisogno dell’ausilio di un tecnico abilitato (geometra o architetto) che redigerà l’atto di conformità e lo registrerà.
Quali sono le modalità per donare casa al figlio?
Per effettuare una donazione valida, è necessario che la stessa venga formalizzata con un atto pubblico notarile e che alla stipula siano presenti due testimoni terzi, che non siano coniugi, parenti o affini alla parte donatrice e senza alcun interesse nell’atto.
Queste formalità devono essere rispettate anche nel caso in cui si effettui una donazione simulata o dissimulata, poiché la validità del contratto dipende dalla reale volontà delle parti e non dalla forma in cui viene stipulato l’atto. Pertanto è fondamentale informare il notaio delle proprie reali intenzioni per garantire la validità e l’efficacia del contratto.
Esistono diverse modalità per donare casa al figlio, tra cui:
- Donazione con riserva di usufrutto: il proprietario della casa può donarla al figlio, riservandosi il diritto di abitarvi fino alla propria morte.
- Donazione di nuda proprietà: il proprietario della casa può donare al figlio la nuda proprietà dell’immobile, mantenendo per sé il diritto di usufrutto fino alla morte.
- Donazione pura e semplice: il proprietario della casa può donare al figlio l’intera proprietà dell’immobile.
Gli atti notarili depositati negli Archivi Notarili possono essere richiesti da chiunque abbia bisogno di acquisire una copia di tali documenti, anche se i notai che li hanno stilati non svolgono più la professione o si sono trasferiti altrove. La richiesta può essere fatta presso qualsiasi archivio notarile presente sul territorio nazionale oppure online su siti come https://www.romexpress.it/Uffici-Rilascio/Archivio-Notarile e, una volta acquisiti, saranno anticipati per e-mail e inviati in originale tramite posta raccomandata entro 15 giorni.
Quando è conveniente donare casa al figlio?
La decisione di donare casa al figlio dipende da molteplici fattori, come ad esempio la situazione patrimoniale del donante e del figlio, la presenza di altri eredi e la volontà del donante di anticipare la successione.
In generale, donare casa al figlio può essere conveniente quando il donante vuole garantire una maggiore stabilità finanziaria al figlio, evitando le spese di affitto o l’acquisto di un’abitazione. Inoltre la donazione può essere utile per evitare la conflittualità tra eredi dopo la morte del proprietario. Tuttavia, prima di decidere di donare casa al figlio, è sempre bene valutare attentamente la situazione e prendere in considerazione tutte le implicazioni legali e fiscali.
Conclusioni
Il ruolo del notaio nell’ambito della vita civile è essenziale in quanto autentica gli atti giuridici e ne garantisce la validità e i suoi servizi sono retribuiti e le tariffe sono stabilite dalla legge. Grazie alla sua competenza e professionalità, offre una consulenza personalizzata però bisogna ricordare che il notaio non sostituisce un avvocato in caso di contenzioso, ma può solo offrire una consulenza.
In definitiva il notaio rappresenta una figura chiave nella vita di ogni individuo e la sua professionalità assicura sicurezza e validità degli atti giuridici. La scelta del notaio va quindi effettuata con cura, valutando la sua esperienza, competenza e professionalità.